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Construcción en Guadalajara

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VIERNES-25-10-2002
  SUPLEMENTO ESPECIAL CONSTRUCCIÓN

«Hay que adaptar la oferta a la demanda»

Félix Abanades, Presidente de Grupo Rayet

En poco más de diez años la empresa que preside ha experimentado un crecimiento espectacular, situándose a la cabeza de un sector que está en el centro de muchos debates de la calle. Con Félix Abanades hablamos del presente y futuro de dicho sector, así como de toda la problemática que en la actualidad tiene planteada.

Uno de los grandes debates que en estos momentos hay en la calle, gira en torno al precio de la vivienda, la conclusión generalizada es que éste es muy elevado. ¿Cómo se ve el tema desde la óptica de un constructor?
- A veces los debates en la calle se basan en análisis muy cortos y simples. Algo de ello pasa con el que hay abierto en relación con el precio de la vivienda y que nos está llevando a conclusiones erróneas. Cuando se habla de la subida de precios se está cogiendo como referencia un periodo que va desde 1997 al 2002 y en un sector tan cíclico como este hay que tomar referencias más amplias, un mayor periodo de tiempo. Voy a dar un dato que en mi opinión es bastante trascendente y que centra el debate de otra manera. Según el Instituto Nacional de Estadística, en 1992, en Guadalajara, el precio medio del metro cuadrado era de 105.200 pesetas, en el año 2001 era de 170.000 y este año alcanzará, más o menos, las 190.000 pesetas. Es decir, en aproximadamente 10 años la vivienda se ha revalorizado a una media de un 5 por ciento anual. Y decía que estamos haciendo un análisis muy simple porque estamos cogiendo los picos de los ciclos de máxima expansión del sector, pero nos estamos olvidando de cuando las cosas no van tan bien. Hay que coger ciclos homogéneos. El año 92 supuso el final de un ciclo y de un precio máximo y vamos a suponer que el 2002 pudiera ser el final del ciclo del precio máximo de la vivienda. En el año 91/92 un piso en la calle Julián Besteriro, en ese momento la zona de nuevo desarrollo, estaba en torno a los 15 millones de pesetas, hoy un piso de las mismas características en las zonas de nuevo desarrollo o incluso en esa misma calle estará alrededor de los 24 o 25 millones de pesetas. Es decir que al señor que compró el piso en aquél entonces no le ha supuesto triplicar el dinero como puede haberle ocurrido a alguien que lo haya comprado en el año 97.

¿Es Guadalajara distinta a otras provincias o está dentro de la tónica general?
- El análisis es el mismo en toda España. Hay muchos sectores que tanto en tiempos de crisis como en periodos de auge tiene tendencias a tener curvas poco pronunciadas. En la construcción es al revés o vamos disparados hacia arriba o bajamos en picado. Desgraciadamente, en España, el sector siempre se ha comportado así. Si cogiésemos la historia de los últimos cincuenta años, en España, estoy convencido que en relación con el precio de la vivienda ha ocurrido siempre lo mismo. En definitiva, no ha subido tanto el precio de la vivienda como parece. Ha subido mucho desde el año 97 al 2002, pero porque estamos en un ciclo expansivo total, ya vendrá un ciclo a la inversa. Al final lo que hacen los ciclos es compensar estos desequilibrios. Sin duda, la estabilidad es lo que más nos gustaría a los profesionales. Estabilidad tanto en precio como en evolución, pero desgraciadamente vivimos estas épocas de o todo o nada que a las empresas nos traen consecuencias muy negativas. Otra cosa es para los especuladores. Para las empresas las consecuencias son muy negativas porque, efectivamente, sí, ganamos muchos dinero, pero ese dinero lo tenemos que invertir en un suelo que nos cuesta veinte veces más. Si mientras llega un cambio de ciclo, ese suelo, por el que se ha pagado un alto precio, sufre una fuerte devaluación que en definitiva se ha comido todos los beneficios.

¿Es el precio del suelo el máximo determinante del precio de la vivienda?
- Depende de las zonas, en algunas el suelo puede suponer el sesenta por ciento del precio final y, sin embargo, en otras, no supone más de un veinte por ciento. Esto es la ley de la oferta y la demanda y creo que el principal problema que hay en el precio de la vivienda es la dificultad de adaptar la oferta a la demanda. Cuanto menor es la oferta en relación con la demanda es cuando se producen las subidas más drásticas. En España el suelo no debiera de suponer ningún problema porque hay suelo más que suficiente para construir todo lo que se quiera, pero las restricciones que se han puesto en el mercado del suelo, nos lleva absurdamente a que, en algunos sitios y en algunos casos concretos, se tarde ocho o diez años en poder poner ladrillos en un suelo rústico que se podría haber urbanizado inmediatamente. ¿Cómo no va a ser caro si se tarda tanto en urbanizarlo? Y ahora lamentablemente parece que el debate va por aumentar más las restricciones. Sabido es que cuanto más restricciones hay en un mercado, los precios se comportan siempre al alza.

¿No es precisamente por el suelo por donde Guadalajara ha visto retrasado su desarrollo, en comparación con el brutal crecimiento experimentado por otros municipios del Corredor, tanto de nuestra provincia como de la de Madrid?
- En los últimos diez años, en Guadalajara se ha construido a una media de 810 viviendas al año. Esto, para una capital de 70.342 habitantes, no es nada para. Para una ciudad que tiene un parque de treinta y tantas mil viviendas, supone que se tardaría treinta y siete años en reponer las viviendas existentes. Simplemente, aunque la población no creciese. Efectivamente Guadalajara ha perdido unos años inmejorables. ¿Cómo no? En el año 96 se empezó a hablar de revisión del Plan General y, por la lentitud administrativa, hasta el año 2003 no vamos a poder actuar sobre el suelo que contempla la ampliación de ese Plan General. Ahora mismo se están terminado de urbanizar alguno de los sectores, es decir que vamos a tardar casi nueve años en poder empezar a poner ladrillos. No vamos a perder el tren porque Guadalajara, por la situación que tiene, va a tener la oportunidad de subirse al carro del desarrollo pero...

A pesar de todo, el sector sigue teniendo unas buenas perspectivas de futuro
- Efectivamente, las perspectivas son magníficas. Estamos en un punto estratégico dentro del corredor Madrid-Barcelona-resto de Europa y eso da unas condiciones ideales que pueden propiciar un magnífico crecimiento. Guadalajara tiene que aprovechar esas circunstancias y convertirse en la capital del Corredor del Henares. La capital de verdad. Creo que Guadalajara tiene que dar un salto grandísimo e importante y convertirse en una ciudad que ronde los doscientos mil habitantes, con calidad de vida y con viviendas de calidad. Lo que hace falta es que seamos capaces de desarrollar suelo, tanto urbano como industrial, para que el desarrollo vaya acompasado.

¿Cuál sería el techo para el sector de la construcción en Guadalajara?
- El techo siempre lo pone el mercado, la demanda. Si hemos planificado una ciudad con calidad y sigue habiendo demanda, ¿por qué no vamos a satisfacerla? Si hay gente que quiere comprar casas en Guadalajara y además la ciudad reúne todos los requisitos... Yo no vislumbro el techo.

¿Garantiza el actual Plan General todo ese desarrollo que está por venir?
- El actual Plan permite un desarrollo para los próximos cuatro o cinco años. Como máximo. Con lo cual a partir del día siguiente a las próximas elecciones municipales, los equipos de gobierno que resulten de ellas, tanto de Guadalajara como del resto de municipios del Corredor, tienen que empezar a trabajar en al redacción de uno nuevo Plan General. Si hemos tardado ocho años en poder trabajar en éste, que lo vamos a consumir en cuatro, pues hay que correr para que en ese plazo podamos tener un nuevo Plan y mucho suelo urbanizable.

¿Por qué ese miedo de nuestros políticos a recalificar suelo, tan contradictorio con los de los vecinos pueblos de Madrid?
- La verdad es que no lo sé. Yo recuerdo que hace años Alcalá no era nada. La vivienda era mucho más barata que aquí y se tenía la sensación de que era un municipio, con todos mis respetos a Alcalá, con menos posibilidades que nuestra ciudad y sin embargo en estos años nos ha sobrepasado en todo. En habitantes, en equipamiento, en muchas cosas, habiendo sido capaz de poner mucho suelo en marcha. Desde luego, en Guadalajara se ha dado la sensación de tener miedo al desarrollo.



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